미국 부동산 투자의 기본, Mortgage(모기지, 융자, 대출)의 정의, 사례, 의외의 사실들

미국 부동산 투자의 기본, Mortgage(모기지, 융자, 대출)의 정의, 사례, 의외의 사실들

 

 

Mortgage(모기지, 융자, 대출)는 미국에서 부동산 투자 및 주택 소유의 기본으로, 개인과 투자자가 구매 대금 전액을 선불로 지불하지 않고도 부동산을 취득할 수 있는 수단입니다. 모기지의 정의, 실제 사례, 잘 알려지지 않은 사실 등 모기지의 작동 방식을 이해하는 것은 현명한 투자 결정을 내리고 재정적 위험을 관리하는 데 매우 중요합니다. 이 포스팅에서는 모기지가 무엇인지 설명하고, 모기지가 사용되는 실제 시나리오를 알아보며, 모기지에 대해 알지 못했던 놀라운 사실들을 살펴봅니다.

 

 

◇Mortgage(모기지, 융자, 대출)란 무엇인가요?

모기지란 부동산을 구입하기 위해 특별히 사용되는 대출의 한 유형입니다. 대출기관(일반적으로 은행 또는 모기지 회사)으로부터 돈을 빌려 부동산을 구입하는 것으로, 부동산 자체가 대출의 담보로 사용됩니다. 대출자는 대출 금액과 이자를 정해진 기간에 걸쳐 상환하는 데 동의합니다. 모기지의 주요 구성 요소는 다음과 같습니다.

 

• 원금: 대출기관으로부터 빌린 원금입니다.

• 이자: 원금의 백분율로 표시되는 차입 비용입니다.

• 기간: 대출금을 상환해야 하는 기간으로, 일반적으로 15년, 20년 또는 30년입니다.

• 월별 상환액: 일반적으로 원금과 이자, 때로는 재산세와 보험료를 모두 포함하는 차용인이 정기적으로 지불하는 금액입니다.

 

2024.06.14 - [경제상식] - 해외부동산(53): 미국 부동산 투자 용어 Down Payment(다운 페이먼트, 계약금)란?

해외부동산(53): 미국 부동산 투자 용어 Down Payment(다운 페이먼트, 계약금)란?

 

 

◇모기지의 실제 사례

1. 주거용 모기지

예시: 최초 주택 구입자 모기지

조지아에서 처음으로 주택을 구입하는 리사는 단독 주택을 구입하려고 합니다. 그녀는 원금이 $250,000인 30년 고정금리 모기지를 신청합니다. 이자율은 연 4%로 설정되어 있습니다. 리사의 월 페이먼트에는 원금과 이자뿐만 아니라 재산세와 주택 소유자 보험을 위한 에스크로 계좌도 포함됩니다. 대출 기간 동안 리사는 매월 360번의 페이먼트를 지불하며 이자를 지불하는 동안 원금을 점차 줄여나갈 것입니다. 이 고정금리 모기지는 예측 가능한 페이먼트를 제공하며 리사가 새 집을 마련하기 위한 예산을 세우는 데 도움이 됩니다.

 

예시: 기존 모기지 재융자

캘리포니아에 거주하는 주택 소유주인 존은 원래 6% 이자율의 15년 만기 모기지를 받았습니다. 몇 년 후, 그는 더 낮은 이자율을 활용하기 위해 모기지를 재융자하기로 결정합니다. 그는 3.5%의 이자율로 15년 만기의 새로운 모기지를 확보하여 월 페이먼트와 대출 기간 동안 지불하는 총이자 금액을 줄였습니다. 재융자를 통해 존은 비용을 절약하고 현재 재정 상황에 더 적합하도록 대출 조건을 조정할 수 있습니다.

 

2. 상업용 모기지

예시: 소규모 비즈니스 부동산 구매

사업가인 사라는 소매업을 확장하기 위해 상업용 부동산을 구입하려고 합니다. 그녀는 소매 공간을 구입하기 위해 50만 달러의 상업용 모기지를 신청합니다. 모기지의 만기는 20년이며 이자율은 조정 가능합니다. 이 부동산은 담보로 제공되며 사라의 사업 수익으로 월 페이먼트를 지불합니다. 이 모기지를 통해 사라는 부동산을 소유할 수 있으며, 이는 자신의 비즈니스에 장기적인 가치와 안정성을 제공할 것으로 믿습니다.

 

예시: 부동산 투자 대출

부동산 투자자인 마이클은 다가구 아파트 건물을 구입하려고 합니다. 그는 25년 만기, 고정 이자율로 2백만 달러의 상업용 모기지를 받습니다. 마이클은 모기지를 통해 부동산을 매입하고 세입자로부터의 임대 수입으로 모기지 페이먼트를 충당할 수 있습니다. 이 투자 전략은 시간이 지남에 따라 임대 수익과 잠재적 가치 상승을 창출하는 것을 목표로 하며, 모기지는 마이클의 부동산 포트폴리오를 확장하는 데 필수적인 도구가 됩니다.

 

3. 점보 모기지

예시: 고가 부동산 구매

고액 자산가인 에밀리는 뉴욕에 고급 주택을 구입하려고 합니다. 구매 가격은 150만 달러이지만 컨포밍 대출 한도는 이 금액보다 낮습니다. 에밀리는 패니 매와 프레디 맥이 정한 컨포밍 대출 한도를 초과하는 부적합 대출의 일종인 점보 모기지를 신청합니다. 점보 모기지는 30년 만기에 5%의 이자율이 적용됩니다. 이 유형의 모기지를 통해 에밀리는 고가의 부동산에 자금을 조달하고 새 집을 마련할 수 있습니다.

 

예시: 두 번째 주택 구입

플로리다에 별장을 구입하려는 로버트와 제인 부부는 75만 달러에 점보 모기지를 신청합니다. 대출 금액이 더 크기 때문에 이자율은 컨포밍 대출보다 약간 높습니다. 이 모기지를 통해 두 번째 주택을 구입하여 휴가와 임대 수입에 사용할 계획입니다. 이 모기지 유형은 표준 대출 한도를 초과하는 고가 부동산 구매에 필요한 자금을 제공합니다.

 

2024.07.31 - [분류 전체보기] - 미국에서 임대사업을 한다면? Eviction(이빅션, 퇴거)의 정의, 사례, 의외의 사실들

미국에서 임대사업을 한다면? Eviction(이빅션, 퇴거)의 정의, 사례, 의외의 사실들

 

 

◇모기지에 대한 놀라운 사실

1. 모기지 이자율은 협상할 수 있다.

모기지 금리는 대출 기관에서 광고하는 경우가 많지만, 고정된 것은 아닙니다. 대출자는 자신의 신용도, 재정 상황 및 시장 상황에 따라 이자율을 협상할 수 있습니다. 여러 대출 기관의 제안을 둘러보고 비교하면 더 나은 금리를 확보하고 대출 기간 동안 비용을 절약하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

2. 신용 점수가 모기지 금리에 미치는 영향

대출자의 신용 점수는 모기지 이자율에 큰 영향을 미칩니다. 신용 점수가 높을수록 대출 기관의 위험이 낮기 때문에 일반적으로 이자율이 낮아집니다. 모기지를 신청하기 전에 신용 점수를 높이면 이자 납부액을 크게 절약할 수 있습니다.

 

3. 민간 모기지 보험(PMI)의 역할

대출자가 부동산 구매 가격의 20% 미만을 계약금으로 지불하는 경우, 민간 모기지 보험(PMI)에 가입해야 할 수도 있습니다. PMI는 대출자가 대출을 채무 불이행할 경우 대출기관을 보호합니다. 대출자의 자산이 20%에 도달하면 PMI를 제거하도록 요청하여 월 페이먼트를 줄일 수 있습니다.

 

4. 조정 이자율 모기지(ARM)는 초기 고정 기간이 있습니다.

조정 금리 모기지(ARM)는 이자율이 변동되지 않는 초기 고정 이자율 기간이 있는 경우가 많습니다. 이 기간이 지나면 이자율은 시장 상황에 따라 주기적으로 조정됩니다. 이 기능은 초기 납입금을 낮출 수 있지만 향후 납입금에 대한 불확실성을 초래할 수 있습니다.

 

5. 선납 위약금이 적용될 수 있습니다.

일부 모기지에는 대출자가 대출금을 조기에 상환할 경우 부과되는 수수료인 선납 벌금이 포함되어 있습니다. 이러한 페널티는 대출 기관의 이자 수입 손실에 대한 보상을 위해 마련되었습니다. 모기지를 약정하기 전에 대출자는 약관을 검토하여 잠재적인 선납 위약금이 있는지, 그리고 이것이 자신의 재무 계획에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 이해해야 합니다.

 

6. 모기지 상환 및 이자 납부 변경 사항

모기지 초기에는 원금보다 이자에 더 많은 부분을 지불하게 됩니다. 대출이 상각됨에 따라 원금 상환 비율은 증가하고 이자 비율은 감소합니다. 이러한 상환 일정을 이해하면 대출자가 재정 계획을 세우고 장기적인 상환 의무를 평가하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

7. 모기지 이자의 세금 공제

미국에서는 주 거주지에 대한 모기지 이자가 세금 공제 대상이 될 수 있으며, 이는 주택 소유자에게 재정적 혜택을 제공할 수 있습니다. 하지만 최근 세법 변경으로 인해 공제 한도와 조건이 변경되었습니다. 세무 전문가와 상담하면 대출자가 모기지 이자 공제가 자신의 세금 상황에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 이해하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

8. 모기지 사전 승인 대 사전 자격 심사

사전 승인과 사전 자격을 혼동하는 경우가 많지만 서로 다른 용도로 사용됩니다. 사전 자격은 자체 보고된 정보를 기반으로 하는 예비 평가인 반면, 사전 승인은 재무 서류를 철저히 검토하여 대출 자격에 대한 보다 신뢰할 수 있는 추정치를 제공합니다. 사전 승인은 부동산에 대한 제안을 할 때 대출자의 입지를 강화할 수 있습니다.

 

9. 대출 조건이 월 납입금에 미치는 영향

모기지 기간은 월 페이먼트의 규모와 대출 기간 동안 지불하는 총이자에 영향을 미칩니다. 단기 대출(예: 15년)은 일반적으로 월 페이먼트는 높지만 총 이자 비용은 낮습니다. 장기 대출(예: 30년)은 월 페이먼트는 더 낮지만 전체 이자 비용은 더 높습니다.

 

10. 모기지는 주택 구입 전용이 아닙니다.

모기지는 주택 구입에만 국한되지 않습니다. 기존 대출을 재융자하거나 주택 개조를 위한 자금을 마련하거나 현금 인출 재융자를 통해 부동산의 지분을 확보하는 데에도 사용할 수 있습니다. 투자자와 주택 소유자는 다양한 모기지 상품을 활용하여 재무 목표를 달성할 수 있습니다.

 

2024.07.29 - [경제상식] - 미국 부동산의 “Vacancy(베이컨시)”의 정의, 사례, 의외의 사실들

미국 부동산의 “Vacancy(베이컨시)”의 정의, 사례, 의외의 사실들