미국에서 임대사업을 한다면? Eviction(이빅션, 퇴거)의 정의, 사례, 의외의 사실들

미국에서 임대사업을 한다면? Eviction(이빅션, 퇴거)의 정의, 사례, 의외의 사실들

 

 

Eviction(이빅션, 퇴거)는 미국 부동산 시장에서 특히 임대인과 부동산 관리자에게 중요한 부동산 관리의 한 측면입니다. 퇴거란 임차인이 임대 계약을 준수하지 않을 때 임대 부동산에서 퇴거시키는 법적 절차를 말합니다. 이 과정은 자칫 복잡할 수 있으며 다양한 법적, 재정적, 윤리적 고려사항이 수반됩니다. 부동산 투자자에게 퇴거 절차를 이해하는 것은 효과적인 부동산 관리와 투자 수익 보호를 위해 매우 중요합니다. 이 포스팅에서는 퇴거의 정의와 실제 사례를 살펴보고, 투자자가 알아야 할 퇴거 절차에 관한 몇 가지 놀라운 사실을 알려드립니다.

 

 

◇Eviction(이빅션, 퇴거)란?

퇴거는 임대인이 임차인을 임대 숙소에서 퇴거시키는 법적 절차를 말합니다. 이 절차는 일반적으로 임차인이 임대 계약 조건을 위반하거나 임대료를 지불하지 않거나 임대 계약을 위반하는 행동을 할 때 발생합니다. 퇴거는 특정 주 및 현지 법률을 준수해야 하는 법적 조치이며, 일반적으로 다음 단계를 거칩니다.

 

• 통지: 임대인은 임차인에게 퇴거 사유를 자세히 설명하고 임차인이 문제를 해결하거나 숙소를 비울 수 있는 구체적인 기간을 명시한 공식 서면 통지를 제공합니다.

• 신고: 임차인이 이에 응하지 않으면 임대인은 해당 법원에 퇴거 소송(불법 구금 소송이라고도 함)을 제기합니다.

• 법원 심리: 집주인과 세입자 양측이 모두 출석하는 법정 심리가 열립니다. 법원이 집주인에게 유리한 판결을 내리면 퇴거 판결이 내려집니다.

• 강제 집행: 임차인이 여전히 퇴거하지 않으면 임대인은 퇴거를 강제 집행하라는 법원 명령을 요청할 수 있으며, 그 결과 현지 경찰이 임차인을 물리적으로 퇴거시킬 수 있습니다.

 

2024.03.06 - [경제상식] - 해외부동산(46): 미국 부동산 투자 용어 Income Tax(인컴 택스)란?

해외부동산(46): 미국 부동산 투자 용어 Income Tax(인컴 택스)란?

 

 

◇퇴거의 실제 사례

1. 주거지 퇴거

예시: 임대료 미납

텍사스에 단독주택을 임대하고 있는 집주인 존은 세입자인 사라가 두 달 연속 임대료를 내지 않아 문제에 직면했습니다. 여러 차례 납부 기한을 상기시키고 납부 계획을 세우려고 시도했지만 Sarah는 응답하지 않습니다. 존은 퇴거 절차를 진행하기로 결정합니다. 그는 공식적인 '지불 또는 퇴거' 통지서를 발부하여 사라에게 연체된 임대료를 지불하거나 건물을 비워달라는 구체적인 기한을 제시합니다. 사라가 이에 응하지 않으면 존은 퇴거 소송을 제기합니다. 법원은 존의 손을 들어주고 보안관 대리인이 강제 퇴거를 집행하여 사라를 해당 건물에서 퇴거시킵니다.

 

예시: 임대 계약 위반

캘리포니아의 임대인인 에밀리는 임대 계약에 위배되는 무허가 사업을 운영하다 적발된 마이크에게 아파트를 임대했습니다. 에밀리는 마이크에게 사업 운영을 중단하거나 아파트를 비워 위반 사항을 시정할 기회를 주는 "치료 또는 종료" 통지서를 보냅니다. 마이크가 이에 응하지 않자 에밀리는 퇴거 소송을 진행합니다. 법원은 에밀리에게 유리한 판결을 내리고 마이크는 결국 아파트에서 퇴거당합니다.

 

◇상업적 퇴거

예시: 계약 위반

건물주인 로버트는 뉴욕의 한 기술 스타트업에 사무실 공간을 임대하고 있습니다. 임대 계약서에는 임차인이 최소 수준의 보험을 유지해야 한다는 조항이 포함되어 있습니다. 임차인이 이 요건을 충족하지 못하여 로버트로부터 여러 차례 경고를 받았습니다. 임차인이 계속해서 임대 조건을 무시하자 로버트는 정식 퇴거 통지를 합니다. 임차인이 퇴거하지 않고 로버트는 퇴거 소송을 제기합니다. 법원은 로버트에게 유리한 판결을 내리고 임차인은 결국 사무실 공간에서 퇴거 조치됩니다.

 

예시: 임대료 미납

시카고의 소매점 주인인 제시카는 쇼핑몰의 공간을 임대하고 있습니다. 재정적인 어려움으로 인해 제시카는 임대료를 체납하게 됩니다. 지불 계획에 대해 협상을 시도했지만 체납액을 해결할 수 없습니다. 쇼핑몰 경영진은 "지불하거나 그만두라"는 통지를 내리고 제시카가 이에 응하지 않자 퇴거 명령을 신청합니다. 법원은 퇴거 명령을 내리고 제시카는 강제로 매장을 비워야 합니다.

 

◇산업 퇴거

예시: 승인되지 않은 개조

산업용 부동산 소유주인 마이클은 제조 회사에 창고 공간을 임대하고 있습니다. 임대 계약은 사전 승인 없이 부동산을 변경하는 것을 금지하고 있습니다. 임차인이 마이클의 동의 없이 구조 변경을 포함하여 창고를 크게 변경했습니다. 상황을 시정하기 위해 공식적인 통지를 보냈지만 아무런 응답을 받지 못한 마이클은 퇴거 소송을 진행합니다. 법원은 마이클에게 유리한 판결을 내리고 세입자는 퇴거 조치됩니다.

 

예시: 안전 위반

플로리다의 한 창고 소유주가 물류 회사에 공간을 임대했습니다. 임차인이 안전 규정을 준수하지 않아 여러 차례 위반과 벌금이 부과되었습니다. 문제를 시정하라는 여러 차례의 통지에도 불구하고 임차인은 이를 준수하지 않습니다. 건물주는 퇴거 신청을 하고, 법원은 계속되는 안전 위반을 이유로 세입자에게 건물을 비우라고 명령합니다.

 

2024.06.14 - [경제상식] - 해외부동산(53): 미국 부동산 투자 용어 Down Payment(다운 페이먼트, 계약금)란?

해외부동산(53): 미국 부동산 투자 용어 Down Payment(다운 페이먼트, 계약금)란?

 

 

◇퇴거에 관한 놀라운 사실

1. 퇴거법은 주와 지역에 따라 다릅니다.

퇴거법은 미국 전역에서 통일되어 있지 않습니다. 각 주와 일부 지역 관할권에는 퇴거 처리에 대한 자체적인 규정과 절차가 있습니다. 여기에는 통지 기간, 퇴거 사유, 관련 법적 절차 등이 포함됩니다. 예를 들어 캘리포니아에서는 임대인이 임대료를 지불하거나 퇴거하려면 3일 전에 통지해야 하며, 텍사스에서는 임대 계약서 및 위반 유형에 따라 통지 기간이 달라질 수 있습니다.

 

2. 퇴거는 세입자 신용 점수에 영향을 미칠 수 있습니다.

퇴거는 임차인의 신용 점수에 상당한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 퇴거 판결이 내려지면 신용 조사 기관에 보고되어 최대 7년간 임차인의 신용 보고서에 기록될 수 있습니다. 이로 인해 세입자가 향후 임대 주택을 확보하거나 신용을 얻는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.

 

3. 임대인은 법적 절차를 따라야 합니다.

임대인은 법적 절차를 따르지 않고 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. 자물쇠를 바꾸거나 세입자의 소지품을 제거하는 등의 자력 퇴거는 불법이며 임대인에게 법적 처벌을 초래할 수 있습니다. 퇴거가 강제력을 가질 수 있도록 하고 잠재적인 법적 분쟁을 피하려면 적절한 법적 절차를 따라야 합니다.

 

4. 퇴거 예방 프로그램

다양한 정부 및 비영리 단체에서 집을 잃을 위험에 처한 세입자를 돕기 위한 퇴거 방지 프로그램을 제공합니다. 이러한 프로그램은 임대인과 임차인 간의 분쟁을 해결하기 위해 재정 지원, 법률 지원 또는 중재 서비스를 제공할 수 있습니다. 이러한 프로그램은 퇴거 발생률을 줄이고 양 당사자가 합의에 도달할 수 있도록 지원하는 것을 목표로 합니다.

 

5. 퇴거는 임대인에게 비용이 많이 들 수 있습니다.

퇴거는 문제가 있는 임차인과의 문제를 해결할 수 있지만, 임대인에게도 비용이 많이 들 수 있습니다. 퇴거와 관련된 비용에는 법률 수수료, 법정 비용, 공실 기간 동안의 임대 수입 손실, 숙소 수리 또는 청소 비용 등이 포함될 수 있습니다. 임대인은 퇴거 여부를 결정할 때 이러한 비용을 고려해야 합니다.

 

6. 퇴거는 숙소 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

퇴거율이 높거나 이직이 잦으면 임대 숙소의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 퇴거 이력이 있는 숙소는 덜 바람직한 숙소로 인식되어 잠재적 구매자나 투자자에게 시장 가치와 매력도에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

7. 임대차 계약의 중요성

퇴거를 예방하고 관리하려면 잘 작성된 임대차 계약서가 필수적입니다. 임대 계약서에는 임대료 납부 일정, 유지 관리 책임, 임대 계약 위반에 따른 결과 등 계약 조건이 명확하게 명시되어 있어야 합니다. 임대차 계약서를 철저히 작성하면 임대인과 임차인 모두를 보호하고 분쟁의 가능성을 줄일 수 있습니다.

 

8. 퇴거 기록 및 법적 절차

퇴거 기록은 공공 기록이며, 퇴거 사건의 세부 사항은 이해관계자가 열람할 수 있습니다. 이러한 투명성은 임대인과 임차인 모두의 평판에 영향을 미칠 수 있습니다. 임대인은 퇴거 기록을 전문적이고 합법적으로 처리하여 시장에서 평판을 유지할 수 있도록 해야 합니다.

 

9. 중재의 역할

중재는 공식적인 퇴거 절차에 대한 효과적인 대안이 될 수 있습니다. 경우에 따라 임대인과 임차인은 법정에 가지 않고도 분쟁을 해결하고 합의에 도달할 수 있는 중재 서비스의 혜택을 받을 수 있습니다. 중재는 문제를 해결하고 퇴거를 피할 수 있는 비용 효율적이고 덜 적대적인 방법이 될 수 있습니다.

 

10. 퇴거가 세입자에게 미치는 정서적 영향

퇴거는 스트레스, 불안, 경제적 어려움 등 세입자에게 심각한 정서적 영향을 미칠 수 있습니다. 퇴거의 정서적, 심리적 영향을 이해하면 임대인이 공감과 배려를 바탕으로 퇴거 절차에 접근하여 보다 원만한 해결을 이끌어내는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

2024.07.29 - [경제상식] - 미국 부동산의 “Vacancy(베이컨시)”의 정의, 사례, 의외의 사실들

미국 부동산의 “Vacancy(베이컨시)”의 정의, 사례, 의외의 사실들