미국 부동산의 “Vacancy(베이컨시)”의 정의, 사례, 의외의 사실들

미국 부동산의 “Vacancy(베이컨시)”의 정의, 사례, 의외의 사실들

 

 

“Vacancy(베이컨시, 집이 비어있는 공실)”는 부동산 투자에서 모든 투자자가 이해해야 하는 중요한 개념입니다. 미국 부동산에서 공실은 임대 부동산이나 상업 공간이 비어 있어 수입이 발생하지 않는 상황을 의미합니다. 공실을 효과적으로 관리하는 것은 안정적인 현금 흐름을 유지하고 투자 수익을 극대화하는 데 매우 중요합니다. 주거용 또는 상업용 부동산에 투자하든 공실은 수익성과 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 이 포스팅에서는 공실의 정의와 실제 사례를 살펴보고, 투자 결정에 영향을 미칠 수 있는 공실에 대한 놀라운 사실을 알려드립니다. 이러한 측면을 이해하면 정보에 입각한 선택을 하고 부동산 투자를 더 잘 관리하는 데 도움이 됩니다.

 

 

◇Vacancy(베이컨시, 집이 비어있는 공실)란?

공실이란 현재 임차인이나 사용자가 거주하지 않아 임대 수익이 발생하지 않는 부동산 또는 부동산의 일부를 말합니다. 이 용어는 주거용 부동산과 상업용 부동산 모두에 적용됩니다. 공실은 다음과 같은 다양한 유형의 부동산에서 발생할 수 있습니다.

• 주거용 부동산: 세입자가 없는 주택, 아파트 또는 다세대 주택

• 상업용 부동산: 임대 또는 점유하지 않는 사무실 공간, 소매점 또는 산업용 부동산

• 토지: 개발 또는 기타 목적으로 활용되지 않는 토지

 

공실의 주요 측면은 다음과 같습니다.

• 공실률: 특정 시점에 비어 있는 부동산 또는 포트폴리오의 비율입니다. 공실 수를 총 유닛 수로 나누어 계산합니다.

• 공실 비용: 임대 수익 손실, 부동산 유지 관리, 신규 임차인 유치를 위한 마케팅 비용 등 공실과 관련된 비용입니다.

• 회전율: 임차인이 숙소를 비우고 새 임차인이 입주할 때까지의 기간입니다.

 

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◇공실의 실제 사례

1. 주거용 공실

예시: 단독주택

교외 지역에 3개월 동안 비어 있는 단독주택을 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 집의 상태는 양호하지만 시장 상황이나 높은 임대료로 인해 새로운 세입자를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다. 이 기간 동안 임대 수입은 발생하지 않고 모기지 페이먼트, 재산세, 공과금 등의 비용만 발생하게 됩니다.

 

예시: 아파트 단지

100개의 유닛이 있는 다가구 아파트 단지 중 10개의 유닛이 공실이라고 가정해 보겠습니다. 이 단지의 공실률은 10%(총 100개 유닛 중 공실 유닛 10개)입니다. 부동산 관리자는 공실률을 낮추고 수익성을 높이기 위해 시장 수요, 부동산 상태 또는 경쟁 임대료와 같은 공실 발생 원인을 해결해야 합니다.

 

2. 상업용 공실

예시: 소매 공간

한 소매 스트립몰에 20개의 점포가 있는데 그 중 4개의 점포가 공실입니다. 이 20%의 공실률은 쇼핑센터의 전반적인 수익성에 영향을 미칩니다. 부동산 소유주는 임대료를 조정하거나 인센티브를 제공하거나 쇼핑몰의 매력을 개선하여 새로운 임차인을 유치하고 공실을 채워야 할 수 있습니다.

 

예시: 오피스 빌딩

대도시의 한 오피스 빌딩은 50개 층으로 구성되어 있지만 현재 5개 층이 비어 있습니다. 건물 소유주는 공실을 해결하고 새로운 임차인을 유치하기 위해 시장 수요, 경쟁, 건물 편의시설과 같은 요소를 고려해야 합니다. 상업용 부동산의 높은 공실률은 부동산의 가치와 시장성에도 영향을 미칠 수 있습니다.

 

3. 산업 공실

예시: 창고 공간

창고 시설에 100,000평방피트의 공간이 있는데 20,000평방피트가 공실입니다. 건물주는 공실 공간을 잠재적 임차인에게 마케팅해야 하며, 임대료를 낮추거나 맞춤형 공간 구성을 제안하여 보관 또는 유통 시설을 찾는 기업을 유치할 수 있습니다.

 

예시: 제조 공장

자동차 부품을 생산하던 제조 공장이 자동차 산업의 수요 감소로 인해 현재 부분적으로 비어 있습니다. 공장 소유주는 공간의 용도를 변경하거나 빈 공간을 차지할 새로운 임차인을 찾아야 할 수도 있습니다.

 

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◇공실에 대한 놀라운 사실

1. 계절성의 영향

공실은 계절적 추세의 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 겨울철에는 이사 수요가 감소하기 때문에 주거용 임대 숙소의 공실률이 높아지는 경우가 많습니다. 반대로 휴가용 임대 숙소는 비수기에는 공실률이 높아질 수 있습니다. 계절별 패턴을 이해하면 투자자가 공실을 보다 효과적으로 예측하고 관리하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

2. 숙소 관리의 역할

효과적인 부동산 관리는 공실을 최소화하는 데 중요한 역할을 합니다. 부동산 관리자는 부동산을 마케팅하고, 잠재적 임차인을 선별하며, 부동산의 상태를 유지 관리할 책임이 있습니다. 부동산 관리를 잘하면 공실률과 회전율을 크게 줄일 수 있어 임대 수익이 높아지고 투자 수익률이 향상됩니다.

 

3. 공실률과 경제 상황

경제 상황은 공실률에 영향을 미칠 수 있습니다. 경기 침체기나 불황기에는 기업과 개인이 지출을 줄이면서 공실이 증가할 수 있습니다. 반대로 호황기에는 임대 부동산과 상업 공간에 대한 수요가 증가하면서 공실률이 감소할 수 있습니다. 경제 지표를 모니터링하면 공실률의 잠재적 변화에 대한 인사이트를 얻을 수 있습니다.

 

4. 부동산 위치의 영향

숙소의 위치는 공실률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 편의시설, 교통, 고용 센터에 대한 접근성이 좋은 수요가 많은 지역의 숙소는 공실률이 낮은 경향이 있습니다. 반대로 선호도가 낮은 지역에 위치한 숙소는 공실률이 높을 수 있습니다. 위치는 임차인을 유치하고 유지하는 데 있어 매우 중요한 요소입니다.

 

5. 공실로 인한 비용

공실은 임대 수익 손실뿐만 아니라 추가 비용도 발생시킵니다. 여기에는 다음이 포함될 수 있습니다.

• 마케팅 비용: 잠재적 임차인에게 숙소를 홍보하는 데 드는 비용입니다.

• 유지 관리 비용: 공실 기간 동안 숙소를 양호한 상태로 유지하는 데 드는 비용

• 기회 비용: 부동산이 비어 있는 동안 손실되는 잠재적 수익

 

6. 부동산 가치 평가에 미치는 영향

높은 공실률은 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자와 감정평가사는 부동산의 가치를 결정할 때 공실률을 고려하는데, 공실률이 높을수록 소득 잠재력이 낮고 위험이 증가한다는 것을 의미할 수 있기 때문입니다. 공실률을 낮게 유지하면 부동산의 가치를 보존하거나 높이는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

7. 기술과 공실

기술의 발전은 공실을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 관리 소프트웨어는 임대 프로세스를 간소화하고, 가상 투어를 통해 원거리 임차인을 유치하며, 온라인 마케팅을 통해 더 많은 잠재고객에게 다가갈 수 있습니다. 기술을 활용하면 효율성을 개선하고 공실률을 줄일 수 있습니다.

 

8. 세입자 유지와의 연관성

세입자 유지는 공실 관리와 밀접한 관련이 있습니다. 임차인의 이직률이 높은 숙소는 공실률이 높아지고 새로운 임차인을 찾는 데 드는 비용이 증가할 수 있습니다. 양질의 서비스를 제공하고, 유지관리 문제를 신속하게 해결하며, 긍정적인 임대 경험을 제공하면 임차인을 유지하고 공실을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

9. 시장 경쟁의 영향

경쟁이 치열한 부동산 시장에서는 공실을 관리하기가 더 어려울 수 있습니다. 부동산 소유주와 투자자는 임차인을 유치하고 유지하기 위해 임대료 할인이나 편의시설 개선과 같은 인센티브를 제공해야 할 수 있습니다. 현지 시장 상황을 이해하고 그에 따라 전략을 조정하면 경쟁이 공실에 미치는 영향을 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

10. 부동산 상태의 역할

숙소의 상태는 공실률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 잘 관리되고 업데이트된 숙소는 잠재적 임차인에게 더 매력적이며 공실률이 낮을 가능성이 높습니다. 정기적인 유지보수, 리노베이션, 업그레이드를 통해 숙소의 경쟁력을 유지하고 공실률을 줄일 수 있습니다.

 

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