미국 부동산 투자, Depreciation(감가상각)의 정의, 실제사례, 알아둘 점들

미국 부동산 투자, Depreciation(감가상각)의 정의, 실제사례, 알아둘 점들

 

 

미국 부동산 투자는 여러 가지 재정적 이점을 가지고 있으며, 그 중 주요 이점 중 하나는 Depreciation(감가상각)을 통해 과세 소득을 줄일 수 있다는 점입니다. 미국 부동산 시장 진출을 고려하고 있는 국내 투자자라면 감가상각에 대해 이해하는 것이 무엇보다도 중요합니다. 감가상각을 통해 부동산 소유주는 시간이 지남에 따라 세금 관련 부채를 줄여 부동산 비용을 회수할 수 있습니다. 이는 장기적인 수익과 전반적인 재무 전략에 큰 차이를 만들 수 있습니다. 이 포스팅에서는 미국 부동산 투자에서의 감가상각의 정의, 실제 사례, 그리고 모든 투자자가 알아야 할 주요 사실에 대해 알아보겠습니다.

 

 

◇부동산 감가상각이란?

부동산 감가상각은 마모 또는 노후화로 인해 부동산의 가치가 점진적으로 감소하는 것을 의미합니다. 세금 관점에서 감가상각은 부동산 소유주가 특정 기간(일반적으로 수십 년에 걸쳐) 동안 부동산을 취득하고 유지하는 데 드는 비용을 공제할 수 있게 해 줍니다. 이 공제는 자산의 내용 연수에 걸쳐 분산되며, 이는 세금 목적으로 IRS(국세청)에서 결정합니다.

 

미국 내 주거용 임대 부동산의 경우, IRS는 소유주가 27.5년 동안 감가상각할 수 있도록 허용합니다. 상업용 부동산의 경우 감가상각 기간은 39년입니다. 중요한 점은 토지는 건물과 같은 방식으로 마모되거나 가치가 떨어지지 않기 때문에 감가상각은 토지가 아닌 건물 또는 부동산의 개선 사항에만 적용된다는 것입니다.

 

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◇미국 부동산 감가상각의 실제 사례

1. 주거용 임대 부동산 감가상각

한국인 투자자 김 모 씨가 로스앤젤레스에 있는 주거용 임대 부동산을 50만 달러에 구입했다고 가정해 보겠습니다. 토지의 가치는 $100,000이고 건물 가치는 $400,000이 남았습니다. 김씨는 27.5년에 걸쳐 40만 달러를 감가상각할 수 있습니다. 매년 과세 대상 소득에서 약 $14,545를 공제합니다. 이렇게 하면 납부해야 할 세금이 줄어들어 현금 흐름이 증가합니다.

 

2. 상업용 부동산 감가상각

한국에 본사를 둔 회사가 뉴욕에 있는 상업용 오피스 빌딩을 150만 달러에 매입했다고 가정해 보겠습니다. 토지의 가치가 30만 달러이므로 나머지 120만 달러는 39년에 걸쳐 감가상각할 수 있습니다. 매년 과세 소득에서 약 30,770달러를 공제할 수 있어 전반적인 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이는 가치 있는 미국 부동산 자산을 보유하면서 긍정적인 현금 흐름을 유지하고자 하는 장기 투자자에게 상당한 이점이 됩니다.

 

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◇투자자가 알아야 할 감가상각에 관한 주요 사실

1. 감가상각은 비현금 공제입니다.

감가상각의 가장 매력적인 측면 중 하나는 비현금 공제라는 점입니다. 즉, 실제로 돈을 지출하지 않고도 과세 대상 소득에서 자산 가치의 손실을 공제할 수 있다는 뜻입니다. 이는 순전히 회계적인 조치로, 임대 소득을 계속 창출하면서 세금을 줄일 수 있습니다.

 

2. 감가상각은 토지가 아닌 건물에 적용됩니다.

앞서 언급했듯이 토지는 시간이 지남에 따라 가치가 줄어드는 것으로 간주되지 않기 때문에 IRS는 토지에 대한 감가상각을 허용하지 않습니다. 부동산을 구매할 때는 토지와 건물의 가치를 분리하여 건물에 대한 감가상각만 계산할 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

 

3. 감가상각 회수: 미래의 세금 부담

감가상각비 회수는 투자자가 부동산을 매각할 때 알아두어야 할 사항입니다. 감가상각이 완료된 부동산을 매각할 때 IRS는 수년에 걸쳐 공제된 금액에 대한 세금을 납부하여 감가상각액을 회수하도록 요구합니다. 이 세금은 일반적으로 25%의 세율이 적용됩니다. 예를 들어, 부동산을 소유한 기간 동안 감가상각으로 $100,000를 공제했다면 부동산을 매각할 때 해당 금액에 대한 세금을 납부해야 합니다.

 

4. 외국인 투자자도 감가상각으로 혜택을 받을 수 있습니다.

미국 부동산에 투자하는 한국인 및 기타 외국인 투자자도 미국 시민과 마찬가지로 감가상각 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 올바른 양식을 제출하고 국제 조세 조약에 익숙한 세무 전문가와 협력하여 세금 문제없이 감가상각의 모든 혜택을 받을 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

 

5. 수선 및 리노베이션(대대적인 수리) 시 감가상각 가능

새 지붕을 추가하거나 인테리어를 개조하는 등 부동산을 크게 개선하는 경우 이러한 비용도 시간이 지남에 따라 감가상각할 수 있습니다. 이러한 개선 사항은 감가상각을 적용받으려면 내용연수가 1년 이상이어야 하지만 추가적인 세금 절감 기회를 제공합니다.

 

6. 감가상각을 적극적으로 청구해야 합니다.

감가상각은 자동으로 적용되지 않습니다. IRS에 적절한 양식을 제출하여 세금 신고서로 적극적으로 청구해야 합니다. 자산을 소유한 기간 동안 감가상각을 청구하지 않으면 상당한 세금 혜택을 놓칠 수 있습니다. 또한 감가상각을 청구하지 않은 경우에도 부동산을 매각할 때 감가상각을 회수해야 한다는 점에 유의해야 합니다.

 

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