해외부동산(44): 미국 부동산 투자 용어 Back-Up Offer(백업 오퍼)란?
미국에서의 부동산 투자는 수익성이 좋은 투자가 될 수 있지만, 여기에는 복잡한 용어와 익숙하지 않은 영어가 수반됩니다. 그 중에서 자주 접할 수 있는 용어 중 하나가 Back-Up Offer(백업 오퍼, 대기 구매자로 기다리는 오퍼)입니다. 이 글에서는 백업 오퍼의 개념을 알기 쉽게 설명하고, 백업 오퍼가 무엇이며 부동산 투자에 어떤 영향을 미칠 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.
▌백업 오퍼란?
1. 오퍼: 부동산에서 '오퍼'는 잠재적 구매자가 특정 조건과 가격에 부동산을 구매하겠다는 제안 또는 입찰을 말합니다. 이는 주택 구매 과정에서 중요한 단계입니다.
2. 백업: '백업'이라는 용어는 보조 또는 대체 포지션을 의미합니다. 부동산의 맥락에서 "백업 오퍼"는 구매자가 해당 부동산에 대한 기본 오퍼 또는 수락된 오퍼가 아닌 다른 오퍼를 말합니다. 이는 기본 오퍼가 실패할 경우를 대비한 대기 오퍼 역할을 합니다.
3. 백업 오퍼 정의: 간단히 말해, 백업 오퍼는 기본 오퍼가 진행되지 않거나 성공적으로 마감되지 않을 경우 조건부로 부동산을 구매하겠다는 구매자의 제안입니다. 백업 오퍼는 기본적으로 최초 거래가 성사되지 않을 경우를 대비한 '플랜 B'입니다.
4. 간단한 설명: 백업 오퍼는 부동산을 구매할 수 있는 다음 순번을 의미합니다. 첫 번째 구매자의 거래가 성사되지 않을 경우, 다음 잠재적 구매자가 오퍼를 제출합니다.
▌백업 오퍼의 역할
1. 부동산 거래의 불확실성: 부동산 거래는 불확실할 수 있습니다. 오퍼가 수락된 후에도 자금 조달 문제, 검사 또는 기타 우발적인 상황 등 다양한 요인으로 인해 거래가 무산될 수 있습니다.
2. 구매자의 이익 보장: 백업 오퍼는 구매자를 위한 안전망 역할을 합니다. 백업 오퍼를 제출하면 기본 거래가 진행되지 않을 경우 해당 부동산을 구매할 수 있는 기회를 확보할 수 있습니다.
3. 판매자의 관점: 판매자 입장에서는 백업 오퍼를 준비해 두면 1차 거래가 실패할 경우를 대비해 다른 구매자를 확보할 수 있어 안심할 수 있습니다. 이는 보다 원활하고 신속한 판매 프로세스로 이어질 수 있습니다.
4. 경쟁 우위: 부동산 투자자에게 백업 오퍼는 전략적인 선택이 될 수 있습니다. 다른 구매자와 계약 중이더라도 경쟁이 치열한 시장에서 경쟁력을 유지하고 잠재적으로 부동산을 확보할 수 있습니다.
▌백업 오퍼의 과정
1. 초기 오퍼: 프로세스는 판매자가 해당 부동산에 대한 최초 오퍼를 받으면 시작됩니다. 판매자가 오퍼를 수락하면 해당 부동산은 기본 구매자와 계약이 체결된 것으로 간주됩니다.
2. 백업 오퍼 제출: 부동산이 계약이 체결된 후에도 관심 있는 다른 구매자는 판매자에게 백업 오퍼를 제출할 수 있습니다. 백업 오퍼에는 제안된 가격, 조건 및 약관이 포함됩니다.
3. 수락 및 통지: 판매자는 백업 오퍼를 검토하고 수락 여부를 선택할 수 있습니다. 백업 오퍼가 수락되면 해당 매물에 대한 2차 계약 또는 백업 계약이 됩니다.
4. 기본 거래 실패: 조건이 충족되지 않거나 주 구매자가 계약을 철회하는 등의 이유로 주 거래가 성사되지 않으면 해당 부동산은 백업 계약으로 넘어갑니다. 백업 오퍼를 제출한 구매자가 새로운 주 구매자가 됩니다.
5. 거래의 지속: 그러면 백업 오퍼 구매자는 백업 계약의 약관에 따라 거래를 계속 진행합니다. 해당 부동산은 주 계약인 것처럼 거래가 성사될 때까지 진행됩니다.
6. 복수 백업 오퍼: 경우에 따라 여러 개의 백업 오퍼가 존재할 수 있으며, 일반적으로 판매자가 수락한 순서대로 순위가 매겨집니다. 가장 먼저 수락된 백업 오퍼가 우선권을 가지며 다른 오퍼는 대기 상태로 유지됩니다.
▌백업 오퍼 사용의 이점
1. 기회 증가: 백업 오퍼를 제출하면 특히 경쟁이 치열한 시장에서 부동산을 확보할 확률이 높아집니다. 기본 거래가 성사되지 않더라도 계속 거래에 참여할 수 있습니다.
2. 협상 레버리지: 백업 오퍼는 추가적인 협상 레버리지를 제공할 수 있습니다. 판매자가 두 번째 구매자가 준비되어 있다는 사실을 알고 있다면, 호스트의 조건을 더 유연하게 받아들일 수 있습니다.
3. 더 짧은 기간: 백업 오퍼를 수락하는 과정은 초기 거래보다 더 빠르게 진행되는 경우가 많습니다. 이는 빠른 거래를 원하는 구매자에게 유리할 수 있습니다.
4. 관심 매물: 특정 매물에 특히 관심이 있는 경우, 백업 오퍼를 제출하면 1차 거래가 성사되지 않더라도 해당 매물을 인수할 수 있는 유리한 위치에 설 수 있습니다.
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