해외부동산(38): 미국 부동산 중 쇼핑센터의 종류, 특징, 장단점

 

해외부동산(38): 미국 부동산 중 쇼핑센터의 종류, 특징, 장단점

상업용 부동산 투자는 안정적인 수입과 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 수익성 높은 모험이 될 수 있습니다. 미국에서 상업용 부동산 투자를 고려할 때는 다양한 부동산 유형의 특징과 투자 장단점을 이해하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 미국의 상업용 부동산 투자대상으로 쇼핑센터를 알아봅니다. 쇼핑센터는 크게 네어버후드 센터, 커뮤니티 센터, 파워 센터, 아울렛 센터로 나뉩니다. 각 부동산 유형에는 투자 잠재력에 영향을 미치는 고유한 특징이 있습니다.

 

 

▌네어버후드 센터(Neighborhood Center)

네어버후드 센터는 지역 커뮤니티의 구심점 역할을 하며 일상적인 필요를 충족하고 편의를 제공합니다. 이러한 부동산은 일반적으로 30,000~150,000평방 피트 규모이며 식료품점이나 약국이 주를 이룹니다. 추가 임차인으로는 레스토랑, 서비스 제공업체, 소규모 소매업체가 종종 포함됩니다. 

 

특성

• 다양한 임차인: 네어버후드 센터에는 지역 식료품점, 약국, 필수 서비스 제공업체 등 인근 커뮤니티를 대상으로 하는 임차인을 유치합니다. 소규모 소매업체와 식당도 포함될 수 있습니다.

• 입지: 이러한 센터는 일반적으로 주거 지역 내에 위치하여 인근 주민들에게 편의를 제공합니다.

• 규모: 네어버후드 센터는 다른 상업용 부동산 유형에 비해 규모가 작으며, 일반적으로 30,000~150,000평방 피트입니다.

• 유동인구: 이러한 센터는 편의성을 중시하는 임차인 구성으로 인해 유동인구가 적당히 발생합니다.

• 임대 조건: 네어버후드 센터의 임대 기간은 일반적으로 3년에서 10년으로 짧은 경우가 많습니다. 

 

투자 이점

• 안정성: 식료품점, 약국 등 생필품 중심의 임차인 구성은 사람들이 이러한 필수 서비스를 계속 필요로 하기 때문에 경기 침체기에도 안정성을 제공합니다.

• 회복력: 네어버후드 센터는 주로 지역 커뮤니티의 즉각적인 니즈를 충족시키기 때문에 이커머스 경쟁의 영향을 덜 받는 경향이 있습니다.

• 현금 흐름: 이러한 부동산은 필수 서비스에 대한 지속적인 수요로 인해 꾸준한 현금 흐름을 창출할 수 있습니다.

• 부가가치 창출 가능성: 임차인 공간을 재구성하거나 간판을 개선하거나 공용 공간을 업그레이드하여 이웃 센터의 가치를 높일 수 있는 기회가 존재합니다. 

 

투자 단점

• 제한된 상승 잠재력: 필요성 기반 임차인에 초점을 맞추면 다양한 임차인이 혼합된 부동산에 비해 상당한 상승 잠재력이 제한될 수 있습니다.

• 거점 매장에 대한 의존도: 이웃 센터의 성과와 안정성은 식료품점과 같은 거점 매장의 임차인에 크게 의존합니다. 거점 매장 임차인이 어려움을 겪으면 부동산의 전반적인 성과에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 시장 경쟁: 이웃 센터의 성공 여부는 인근의 다른 소매점이나 대형 쇼핑센터의 존재 여부에 따라 영향을 받을 수 있으며, 이로 인해 고객의 발길을 돌리고 유동 인구에 영향을 줄 수 있습니다.

 

 

▌커뮤니티 센터(Community Center)

커뮤니티 센터는 더 넓은 지역사회에 서비스를 제공하도록 설계된 대형 리테일 시설로, 편의시설과 전문 리테일이 혼합되어 있습니다. 커뮤니티 센터의 규모는 일반적으로 150,000~350,000평방 피트이며 대형 슈퍼마켓, 백화점 또는 주택 개량 센터와 같은 여러 거점 매장 임차인이 있습니다.

 

특징

• 임차인 구성: 커뮤니티 센터에는 전국 및 지역 소매업체, 전문점, 레스토랑, 엔터테인먼트 장소 등 다양한 임차인 구성이 특징입니다.

• 입지: 커뮤니티 센터는 대개 주요 도로 또는 고속도로 근처에 위치하여 더 넓은 지역 주민을 수용합니다.

• 규모: 커뮤니티 센터는 일반적으로 150,000~350,000평방 피트 규모로 이웃 센터보다 더 큽니다.

• 유동인구: 커뮤니티 센터는 보통에서 높은 유동인구를 발생시켜 다양한 쇼핑 및 엔터테인먼트 옵션을 찾는 고객을 끌어들입니다.

• 임대 조건: 커뮤니티 센터의 임대 기간은 일반적으로 5년에서 15년으로 더 길기 때문에 안정성이 높습니다.

 

투자 이점

• 다양한 임차인 구성: 다양한 임차인이 입주하면 수익 기반이 더 넓어지고 단일 거점 매장 임차인에 대한 의존도가 줄어듭니다.

• 시장 탄력성: 커뮤니티 센터는 생필품 기반 임차인과 전문 리테일 임차인이 혼합되어 있기 때문에 경기 침체에 더 탄력적으로 대응하는 경향이 있습니다.

• 가치 상승 가능성: 거점 매장 임차인과 전문 리테일러의 조합은 상당한 고객층을 끌어들일 수 있어 잠재적으로 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

• 향상된 편의시설: 커뮤니티 센터에는 종종 엔터테인먼트 장소, 레스토랑, 레크리에이션 공간과 같은 추가 편의시설이 포함되어 있어 소비자에게 매력적인 장소가 될 수 있습니다.

 

투자 단점

• 높은 비용: 커뮤니티 센터는 일반적으로 더 큰 규모와 높은 입주자 수요로 인해 초기 투자 및 지속적인 운영 비용이 더 많이 듭니다.

• 임차인 구성 문제: 커뮤니티 센터의 성공은 균형 잡힌 임차인 믹스를 유지하는 데 달려 있습니다. 거점 매장 임차인이나 주요 리테일러가 재정적 어려움에 직면하거나 폐업하면 부동산의 전반적인 성과에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 경쟁 시장: 다른 커뮤니티 센터나 온라인 리테일러와의 경쟁은 유동인구 및 임차인 점유율에 영향을 미칠 수 있습니다. 경쟁력을 유지하려면 지속적인 마케팅과 시설 개선이 필요할 수 있습니다.

 

 

▌파워 센터(Power Center)

파워 센터는 주로 대형 리테일러를 중심으로 다양한 상품과 서비스를 제공하는 대형 리테일 부동산입니다. 이러한 부동산은 일반적으로 주요 고속도로 근처에 위치하며 규모는 25만~60만 평방피트입니다.

 

특징

• 임차인 구성: 파워 센터는 주택 개량점, 전자제품 소매점, 대형 할인점 등 주요 전국 또는 지역 소매업체가 입점해 있습니다. 레스토랑이나 전문점과 같은 추가 임차인이 포함될 수 있습니다.

• 입지: 파워 센터는 가시성과 접근성을 극대화하기 위해 주요 고속도로 또는 번화한 교차로 근처에 전략적으로 위치합니다.

• 크기: 파워 센터는 일반적으로 25만~60만 평방피트 규모로 이웃 센터나 커뮤니티 센터보다 더 큽니다.

• 유동인구: 파워 센터는 거점 매장 임차인과 그 오퍼링으로 인해 보통에서 높은 수준의 유동인구를 창출합니다.

• 임대 조건: 파워센터의 임대 기간은 종종 더 길기 때문에 투자자에게 더 높은 안정성을 제공합니다.

 

투자 이점

• 확고한 거점 매장 임차인: 잘 알려진 전국적 또는 지역적 거점 매장 임차인의 존재는 안정성을 제공하고 상당한 고객층을 끌어들입니다.

• 높은 유동인구: 파워 센터는 다양한 상품과 서비스를 찾는 고객을 유치하여 유동인구가 증가하고 임차인의 잠재적 매출이 증가합니다.

• 강력한 시장 지위: 파워 센터는 규모가 크고, 주요 위치에 위치하며, 강력한 거점 매장 임차인으로 인해 시장 내 지배적인 위치를 차지하는 경우가 많습니다.

• 장기 임대 가능성: 파워센터 임대의 특성상 장기 임대 계약이 체결되는 경우가 많아 투자자에게 안정적인 수입원을 제공합니다.

 

투자 단점

• 임차인 위험: 거점 매장 임차인에 대한 의존도가 높으면 해당 리테일러가 재정적 어려움에 직면하거나 이전을 결정할 경우 위험이 발생할 수 있으며, 이는 파워 센터의 전반적인 성과에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 시장 포화: 지역에 따라 파워센터의 포화로 인해 경쟁이 심화되어 임차인 입주율과 임대료에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 제한된 유연성: 파워 센터의 큰 규모와 특정 설계 요건으로 인해 변화하는 리테일 트렌드에 적응하거나 다양한 임차인 구성을 수용하는 데 유연성이 제한될 수 있습니다.

• 초기 투자 비용 증가: 파워 센터를 인수하고 개발하려면 일반적으로 상당한 초기 투자가 필요하므로 소규모 투자자에게는 접근성이 떨어집니다.

 

 

▌아울렛 센터(Outlet Center)

아울렛 센터는 브랜드 상품을 할인된 가격에 판매하는 곳으로, 고품질의 상품을 저렴한 가격에 구매하려는 쇼핑객을 끌어모으는 곳입니다. 아울렛 센터는 주요 고속도로 근처에 위치하는 경우가 많으며 규모는 10만~40만 평방피트입니다.

 

특징

• 임차인 구성: 아울렛 센터에는 의류, 신발, 액세서리, 가정용품 등 할인 상품을 제공하는 다양한 유명 브랜드 소매업체가 입점해 있습니다.

• 입지: 아울렛 센터는 일반적으로 주요 고속도로 또는 관광지 근처에 위치하여 폭넓은 고객층을 유치합니다.

• 크기: 아울렛 센터의 규모는 다양하지만 일반적으로 100,000~400,000평방 피트 범위로 이웃 센터나 커뮤니티 센터보다 큽니다.

• 유동 인구: 아울렛 센터는 특히 소비자들이 할인 제품을 적극적으로 찾는 세일 기간과 휴가 시즌에 유동인구가 많습니다.

• 임대 조건: 아울렛 센터의 임대 조건은 다양할 수 있지만 일반적으로 투자자에게 안정성을 제공합니다.

 

투자 이점

• 강력한 임차인 매력: 아울렛 센터에는 유명 브랜드 소매업체가 입점하며, 할인 상품을 찾는 충성도 높은 고객층을 끌어들이는 경우가 많습니다.

• 높은 유동인구: 할인 쇼핑객이 아울렛 센터를 적극적으로 찾으므로 유동 인구가 증가하고 임차인의 잠재적 매출이 증가합니다.

• 가치 상승: 아울렛 센터는 할인 쇼핑의 인기와 유명 소매업체를 유치할 수 있는 능력으로 인해 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 수 있습니다.

• 관광 명소: 인기 관광지 근처에 위치한 아울렛 센터는 현지 고객과 관광객 모두로부터 혜택을 받을 수 있어 수익 잠재력이 높아집니다.

 

투자 단점

• 임차인 위험: 아울렛 센터의 성공 여부는 유명 리테일러의 존재와 재정 건전성에 크게 좌우됩니다. 거점 매장 임차인의 어려움이나 파산은 부동산의 성과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

• 시장 포화: 아울렛 쇼핑의 인기로 인해 일부 지역에서는 아울렛 센터가 확산되어 경쟁이 심화되고 임차인 점유율과 임대료에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 계절적 변동: 아울렛 센터는 계절에 따라 유동인구와 매출이 변동될 수 있으며, 세일 이벤트와 휴가철에는 성수기가, 비수기에는 한산한 시기가 있습니다.

• 높은 임차인 회전율: 할인 소매업의 특성상 아울렛 센터의 임차인은 다른 상업용 부동산에 비해 이직률이 높을 수 있으며, 이로 인해 공실 및 관련 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

 

 

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