미국 부동산 투자, Property Tax(재산세)의 정의, 실제사례, 알아둘 점들

미국 부동산 투자, Property Tax(재산세)의 정의, 실제사례, 알아둘 점들

 

 

미국 부동산 투자는 특히 한국과 같은 해외 투자자들에게 성장과 부의 축적을 위한 큰 잠재력을 제공합니다. 그러나 미국 부동산 소유에 있어 투자자가 반드시 이해해야 할 중요한 측면 중 하나는 바로 Property Tax(재산세)입니다. 이러한 세금은 부동산 소유 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 주도면밀하게 계획하지 않을 경우 투자 수익성을 크게 떨어뜨릴 수 있습니다. 재산세는 지방 정부에서 부과하며 주, 카운티, 도시마다 다르므로 외국인 투자자에게는 복잡한 주제입니다. 이 포스팅에서는 재산세의 간단한 정의부터 실제 사례와 모든 투자자가 알아야 할 중요한 사실에 이르기까지 재산세에 대해 전반적으로 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

◇재산세란?

재산세는 시, 카운티, 지방 자치 단체와 같은 지방 정부에서 토지와 그 위에 있는 건축물을 비롯한 부동산의 가치에 부과하는 세금입니다. 재산세 수입은 일반적으로 공립학교, 경찰 및 소방서, 도로 유지 보수와 같은 지역 서비스 기금으로 사용됩니다. 일반적으로 납부해야 하는 재산세 금액은 지역 세무 당국에서 결정한 부동산의 평가액을 기준으로 합니다. 이 평가액은 시장 가치보다 낮은 경우가 많지만 연간 재산세 고지서를 계산하는 데 사용됩니다. 재산세율은 재산의 위치와 지방 정부에서 제공하는 서비스에 따라 달라집니다.

 

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◇미국 재산세의 실제 사례

1. 캘리포니아의 주거용 부동산

한국인 투자자가 캘리포니아주 로스앤젤레스에 있는 80만 달러 상당의 단독주택을 구입한다고 가정해 보겠습니다. 캘리포니아에서 재산세는 일반적으로 평가액의 1% 이지만, 추가 지역 부과금으로 인해 총세율이 더 높아질 수 있습니다. 간단하게 하기 위해 총 재산세율이 1.25%라고 가정해 보겠습니다.

 

• 평가 가치: $800,000

• 재산세율: 1.25%

• 연간 재산세: $10,000

 

이 $10,000의 세금 청구서는 매년 납부해야 하며 두 번 분할 납부할 수 있습니다. 투자자가 부동산을 임대하는 경우, 이 세금 비용은 부동산 관리의 전체 비용에 포함되어야 합니다.

 

2. 뉴욕의 상업용 부동산

다른 투자자가 뉴욕 맨해튼에 있는 상업용 오피스 빌딩을 3백만 달러에 구매합니다. 뉴욕시의 재산세는 비교적 높은 편이며, 특히 상업용 부동산의 경우 세율이 12%에 달할 수 있습니다.

 

• 평가 가치: $3,000,000

• 재산세 세율: 12%

• 연간 재산세: $360,000

 

3. 텍사스의 임대 부동산

텍사스의 재산세는 미국에서 가장 높은 편에 속하며, 세율이 평가액의 2%를 초과하는 경우가 많습니다. 한국인 투자자가 오스틴에 있는 50만 달러 상당의 임대 부동산을 구입한다고 가정해 보겠습니다.

 

• 평가 가치: $500,000

• 재산세율: 2.5%

• 연간 재산세: $12,500

 

 

◇재산세 유형

1. 일반 재산세

일반 재산세는 지방 정부에서 부동산에 부과하는 표준 세금으로, 일반적으로 부동산의 평가 가치를 기준으로 부과됩니다. 이 세금은 필수적인 지역 서비스에 자금을 지원하며 미국에서 가장 일반적인 유형의 재산세입니다.

 

2. 특별세

일부 지역에서는 지방 정부가 새로운 도로, 하수도 시스템 또는 기타 인프라 개선과 같은 특정 프로젝트에 자금을 지원하기 위해 특별세를 부과합니다. 이러한 평가는 일반적으로 일반 재산세에 추가로 부과되며, 개선으로 인해 부동산이 받는 혜택에 따라 부과됩니다.

 

3. 부동산 양도세

엄밀히 말하면 재산세는 아니지만 부동산 양도세는 부동산이 새로운 소유주에게 매각되거나 양도될 때 부과됩니다. 이러한 세금은 일반적으로 판매 가격의 일정 비율이며 현지 법률에 따라 구매자 또는 판매자가 납부합니다.

 

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◇투자자가 재산세에 대해 알아야 할 중요한 사실

1. 지역에 따라 달라지는 재산세

투자자가 이해해야 할 가장 중요한 사실 중 하나는 재산세율이 주, 카운티, 도시에 따라 크게 다르다는 것입니다. 예를 들어, 뉴저지나 일리노이 같은 주에서는 재산세율이 가장 높은 반면 하와이나 앨라배마 같은 주에서는 훨씬 낮은 세율을 적용합니다. 부동산을 구매하기 전에 해당 지역의 특정 세율을 조사하여 연간 납부할 세금을 정확하게 예측하는 것이 중요합니다.

 

2. 시간이 지남에 따라 달라질 수 있는 세금 부과

부동산 가치는 변동하기 때문에 재산세 평가도 변동합니다. 지역 세무 당국은 정기적으로 부동산 가치를 재평가하여 세금 고지서가 현재 시장 상황을 반영하도록 합니다. 부동산 가치가 크게 상승하면 세금 고지서도 올라갑니다. 반대로, 일부 지역에서는 가치가 과대 평가되었다고 생각되는 경우 세금 평가에 이의를 제기할 수 있습니다.

 

3. 재산세 공제 가능

미국 부동산 투자자에게 중요한 혜택 중 하나는 재산세가 연방 소득세에서 공제된다는 점입니다. 즉, 투자자는 납부한 재산세만큼 과세 대상 소득을 줄일 수 있어 전체 세금 납부액을 낮출 수 있습니다.

 

4. 농가주택 면세 이해하기

일부 주에서는 소유주가 거주하는 부동산이 주택 면세 혜택을 받을 수 있으며, 이 경우 부동산의 과세 대상 가치가 감소합니다. 이 혜택은 일반적으로 주 거주지에 적용되지만, 개인 용도로 주택을 구입하는 일부 투자자는 이 면세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

5. 재산세가 현금 흐름에 미치는 영향

부동산 투자자에게 재산세는 현금 흐름에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 높은 재산세는 부동산에서 발생하는 순소득을 감소시키므로 잠재적 투자를 분석할 때 이러한 비용을 고려하는 것이 필수입니다. 세금이 높은 주나 도시에서는 재산세가 부동산 소유와 관련된 가장 큰 비용 중 하나가 될 수 있습니다.

 

6. 재산세 유치권

재산세가 미납되면 지방 정부는 해당 부동산에 세금 유치권을 설정할 수 있는 권한이 있습니다. 유치권은 정부가 미납 세금을 회수하기 위해 부동산을 매각할 수 있는 권리를 부여합니다. 투자자는 항상 재산세를 제때 납부하여 유치권을 피해야 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

 

 

재산세 책임을 최소화하기 위한 전략

1. 재산세율이 낮은 주에 투자하기

재산세 비용을 최소화하는 한 가지 전략은 세율이 낮은 주나 도시에 투자하는 것입니다. 하와이, 앨라배마, 루이지애나와 같은 주는 미국에서 재산세율이 가장 낮기 때문에 지속적인 비용을 절감하고자 하는 투자자에게 매력적입니다.

 

2. 세금부과에 대한 이의 제기

경우에 따라 부동산 소유주는 부동산 가치가 과대평가되었다고 생각되는 경우 세금부과에 이의를 제기할 수 있습니다. 많은 지방 정부에서는 부동산 소유주가 부과에 이의를 제기할 수 있도록 허용하고 있으며, 이의를 성공적으로 제기하면 세금 고지서를 줄일 수 있습니다.

 

3. 세금 인센티브 활용하기

일부 주와 시에서는 기회 지역이나 낙후된 지역과 같은 특정 지역에 대한 투자를 장려하기 위해 세금 인센티브를 제공합니다. 이러한 인센티브에는 재산세율 인하가 포함될 수 있으므로 비용을 절감하고자 하는 투자자에게 매력적입니다.

 

4. 소득세에서 재산세 공제 활용하기

앞서 언급했듯이 재산세는 연방 소득세에서 공제 가능하므로 투자자는 과세 대상 소득을 줄일 수 있습니다. 재산세 납부를 주의 깊게 추적하고 세무 전문가와 협력하면 투자자는 이 공제 혜택을 극대화할 수 있습니다.

 

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