미국 부동산 투자, Deduction(소득공제)의 정의, 실제사례, 알아둘 점들

미국 부동산 투자, Deduction(소득공제)의 정의, 실제사례, 알아둘 점들

 

 

미국 부동산 투자는 다양한 재정적 혜택으로 인해 우리나라를 비롯한 많은 해외 투자자들에게 인기 있는 선택지입니다. 미국 부동산 투자에서 가장 중요한 측면 중 하나는 전반적인 세금 부담을 크게 낮출 수 있는 다양한 세금 공제 혜택을 이해하는 것입니다. 이러한 공제를 통해 투자자는 부동산 소유 및 운영과 관련된 비용을 과세 소득에서 차감할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 Deduction(공제)이란 무엇이며, 어떻게 적용되는지, 미국 부동산 투자자에게 적용되는 일반적인 공제 유형에 대해 자세히 알아보고, 실제 사례를 통해 공제가 투자자들에게, 특히 미국 부동산에 투자하고자 하는 한국 투자자들에게 어떻게 도움이 될 수 있는지 보여드리겠습니다. 또한 이러한 세금 혜택을 최대한 활용할 수 있도록 중요한 사실과 팁도 다룹니다.

 

 

◇부동산 공제란?

미국 부동산 투자에서 공제란 투자자가 과세 대상 소득에서 공제할 수 있는 비용으로, 투자자가 납부해야 할 세금을 효과적으로 줄이는 방법입니다. 이러한 비용은 부동산의 운영, 유지 및 관리와 직접적으로 관련이 있어야 합니다. 공제를 통해 순소득, 즉 자산에서 비용을 공제한 후의 총소득을 줄일 수 있습니다. 공제를 통해 순소득을 낮추면 세금이 줄어들어 임대 또는 투자 소득을 더 많이 유지할 수 있습니다. 일반적인 공제 유형에는 모기지 이자, 재산세, 유지보수 비용, 부동산 관리비 등이 있습니다. 이러한 공제를 전략적으로 활용하면 투자자는 부동산 소유와 관련된 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

공제를 받는 방법

공제 혜택을 받으려면 연간 세금 신고서, 특히 IRS 양식 1040(스케줄 E)에 비용을 신고해야 합니다. 이 양식은 임대 부동산에서 발생한 소득 또는 손실을 신고하는 데 사용됩니다. 총 공제액은 총 임대 소득에서 차감하여 과세 대상 소득을 계산합니다. 과세 대상 소득이 낮을수록 납부할 세금이 줄어듭니다. 예를 들어, 부동산 임대 소득이 5만 달러이고 공제 가능한 비용(유지비, 이자, 세금 등)이 2만 달러인 경우 나머지 3만 달러의 소득에 대해서만 세금을 납부하게 됩니다. 이는 부동산 투자자로서 전반적인 수익성에 큰 차이를 만들 수 있습니다.

 

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◇미국 부동산 투자자를 위한 일반적인 소득 공제 유형

1. 모기지 이자 공제

부동산 투자자에게 가장 중요한 공제 중 하나는 모기지 이자 공제입니다. 부동산 구입 자금을 조달하기 위해 모기지를 받은 경우 해당 대출에 대해 지불한 이자를 공제할 수 있습니다. 이 공제는 모기지 페이먼트의 상당 부분이 이자에 할당되기 때문에 부동산을 소유한 초기에 특히 유용합니다. 예를 들어, 한 해 동안 모기지 이자로 15,000달러를 지불했다면 과세 대상 임대 소득에서 전액을 공제할 수 있습니다. 이는 상당한 세금 절감으로 이어질 수 있습니다.

 

2. 재산세

부동산 투자자는 투자 부동산에 대해 납부한 재산세를 공제할 수 있습니다. 재산세는 일반적으로 지방 정부에서 부과하며 부동산의 입지에 따라 달라질 수 있습니다. 이러한 세금은 지속적인 비용이며 매년 공제하면 세금 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다. 예를 들어, 한 해 동안 재산세로 5,000달러를 납부했다면 전액을 공제하여 과세 대상 소득을 줄일 수 있습니다.

 

3. 수리 및 유지 관리 비용

수리 및 유지 보수와 관련된 비용은 발생한 연도에 전액 공제할 수 있습니다. 여기에는 배관 수리, 페인트칠, 조경 등 부동산을 수리하거나 유지하는 데 드는 모든 비용이 포함됩니다. 그러나 이러한 비용은 세금 목적상 다르게 취급되는 개보수가 아닌 부동산의 유지와 관련된 비용이어야 한다는 점에 유의하세요. 예를 들어 지붕을 수리하거나 전기 문제를 해결하는 데 2,500달러를 지출했다면 이 금액을 공제하여 과세 대상 소득을 더 낮출 수 있습니다.

 

4. 감가상각

이전 게시물에서 설명한 것처럼 감가상각은 투자자가 매년 부동산 비용의 일부를 공제할 수 있는 비현금 공제입니다. 주거용 임대 부동산은 27.5년에 걸쳐 감가상각이 가능하며, 상업용 부동산은 39년에 걸쳐 감가상각이 가능합니다. 감가상각은 당해 연도에 실제로 돈을 지출하지 않고도 세금을 줄일 수 있는 방법이기 때문에 가장 강력한 공제 중 하나입니다. 예를 들어, 부동산 가치가 $300,000이고 매년 $10,000의 감가상각이 발생하는 경우, 추가 지출이 없더라도 해당 금액을 공제받을 수 있습니다.

 

5. 자산 관리 수수료

임차인 찾기, 임대료 징수, 부동산 유지 관리 등 투자의 일상적인 업무를 처리하기 위해 부동산 관리 회사를 고용하는 경우, 이 서비스에 지불하는 수수료는 공제 대상입니다. 이는 부동산 관리에 직접 관여하지 않는 방식을 선호하는 투자자에게 유용한 공제 혜택입니다. 예를 들어, 관리 회사에 연간 3,000달러를 지불하는 경우 과세 대상 소득에서 전액을 공제할 수 있습니다.

 

6. 보험료

임대인 보험이나 위험 보험과 같이 투자 자산을 보호하기 위해 지불한 보험료도 공제 대상입니다. 이렇게 하면 재산을 보호하는 데 드는 비용을 세금 신고에 반영할 수 있습니다. 예를 들어, 보험료로 1,200달러를 지불했다면 과세 대상 임대 소득에서 이 금액을 공제할 수 있습니다.

 

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◇실제 공제 적용 사례

1. 캘리포니아에 있는 한국인 투자자의 임대 부동산 사례

한국인 투자자인 박 씨는 로스앤젤레스에 있는 주거용 임대 부동산을 50만 달러에 구입했습니다. 박 씨는 이 부동산을 임대하여 한 해 동안 4만 달러의 임대 소득을 얻었습니다. 박 씨가 소득 공제를 사용하여 과세 대상 소득을 낮추는 방법은 다음과 같습니다.

 

• 모기지 이자: $12,000

• 재산세: $4,000

• 수리비: $2,500(배관 및 페인트칠)

• 부동산 관리비: $3,000

• 보험료: $1,500

총 공제액: $23,000

 

이제 박 씨의 과세 대상 임대 소득은 $40,000: $23,000 = $17,000입니다. 40,000달러 전체에 대해 세금을 납부하는 대신 17,000달러에 대해서만 세금을 납부하면 되므로 세금 부담이 크게 줄어듭니다.

 

2. 상업용 부동산에 대한 비용 공제

또 다른 한국인 투자자인 이 씨는 뉴욕에 있는 상업용 오피스 빌딩을 150만 달러에 매입했습니다. 이 씨는 이 건물을 여러 사업체에 임대하여 15만 달러의 임대 소득을 올렸습니다. 그가 공제를 사용할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

 

• 모기지 이자: $35,000

• 재산세: $15,000

• 수리 및 유지보수: $10,000(HVAC 수리 및 일반 유지보수)

• 보험료: $6,000

• 감가상각: $38,460(39년 동안 계산)

총 공제액: $104,460

 

공제를 적용한 후 이 씨의 과세 소득은 $150,000: $104,460 = $45,540이 됩니다. 이는 과세 대상 소득이 크게 감소한 것으로, 이 씨는 공제를 적용하지 않았을 때보다 훨씬 적은 세금을 납부할 수 있습니다.

 

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◇투자자가 공제에 대해 알아야 할 중요한 사실

1. 사업 관련 비용에 대해서만 공제 신청 가능

공제를 신청하려면 해당 비용이 부동산을 소유하고 관리하는 사업과 직접 관련이 있어야 합니다. 개인 휴가 또는 개인 거주지 개선과 같은 개인적 비용은 공제 대상이 아닙니다.

 

2. 모든 비용에 대한 상세한 기록 보관

가능한 모든 공제를 신청하려면 부동산과 관련된 모든 비용을 상세히 기록하는 것이 중요합니다. 여기에는 수리 영수증, 자산 관리 회사의 청구서, 재산세에 대한 세금 평가서가 포함됩니다. 국세청의 감사를 받는 경우 공제액에 대한 증빙 자료를 제출해야 합니다.

 

3. 적극적 투자자와 소극적 투자자에 대한 다른 공제 혜택

IRS는 적극적 투자자와 소극적 투자자를 구분합니다. 자산을 적극적으로 관리하는 적극적 투자자는 소득에서 손실을 공제할 수 있습니다. 그러나 자산을 직접 관리하지 않는 수동 투자자는 다른 규정이 적용되며 다른 수동 소득이 없는 한 특정 손실을 공제하지 못할 수 있습니다.

 

4. 임대 손실 공제 한도

임대 손실에 대해 공제할 수 있는 금액에는 제한이 있습니다. 예를 들어, 공제액이 임대 소득을 초과하는 경우 해당 연도의 모든 손실을 공제하지 못할 수 있습니다. 대신 다음 해로 이월될 수 있습니다.

 

5. 세무 전문가와 협력하기

미국 세법은 특히 외국인 투자자에게는 복잡할 수 있습니다. 미국 및 한국 세법을 모두 이해하는 자격을 갖춘 세무 전문가와 협력하는 것이 좋습니다. 세무 전문가는 모든 관련 규정을 준수하면서 공제 혜택을 극대화하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

 

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