해외부동산(31): 미국 부동산 투자 용어 Appraisal(어프레이절)이란?
부동산에서 Appraisal(어프레이절, 감정평가, 주택가치를 측정하는 감정)은 부동산 거래의 다양한 측면에서 중추적인 역할을 하는 기본 개념입니다. 부동산을 구매, 판매, 재융자하거나 단순히 부동산의 가치가 궁금할 때 감정평가는 필수적입니다. 이 글에서는 감정평가의 정의, 작동 방식, 평가에 영향을 미치는 요인, 성공적인 미국 부동산 투자에 중요한 이유에 대해 알아보겠습니다.
▌감정평가
감정이란 면허를 소지한 감정인이 수행하는 부동산 가치에 대한 전문적인 평가입니다. 이 평가는 부동산의 상태, 위치, 특징, 해당 지역의 유사 부동산의 최근 판매량 등 다양한 요소를 바탕으로 이루어집니다. 감정평가는 부동산 세계에서 몇 가지 중요한 목적을 가지고 있습니다.
1. 부동산의 공정한 시장 가치 결정
2. 구매자와 판매자가 적절한 가격을 책정할 수 있도록 지원
3. 대출 기관이 부동산에 대해 대출할 수 있는 최대 금액을 결정할 수 있도록 지원
4. 구매자와 판매자 모두에게 부동산의 가치가 구매 가격과 일치하는지 확인
▌감정평가의 메커니즘
1. 감정인의 역할: 공인 감정사가 부동산 감정을 수행합니다. 이러한 전문가는 부동산의 특성을 평가하고 이 정보를 사용하여 공정한 시장 가치를 계산하는 데 능숙합니다. 감정인은 감정 과정 내내 공정하고 편견 없는 태도를 유지해야 합니다.
2. 부동산 조사: 감정인은 먼저 해당 부동산을 방문합니다. 이 방문에서는 부동산의 상태, 크기, 레이아웃, 고유한 특징이나 개선 사항 등 다양한 요소를 평가합니다.
3. 비교 판매: 감정평가사가 부동산의 가치를 결정하기 위해 사용하는 주요 방법 중 하나는 비교 접근법입니다. 여기에는 대상 부동산과 유사한 지역에서 최근에 판매된 부동산을 분석하는 것이 포함됩니다. 이러한 부동산을 비교함으로써 감정인은 정보에 입각해 부동산의 가치를 추정할 수 있습니다.
4. 비용 접근법: 비교 접근법 외에도 감정인은 해당 부동산을 유사한 부동산으로 대체하는 데 드는 비용을 추정하는 비용 접근법을 사용할 수 있습니다. 이 접근 방식은 비교 가능한 매물이 충분한 신축 부동산에 특히 유용합니다.
5. 소득 접근법: 소득 접근법은 일반적으로 임대 주택이나 상업용 부동산과 같이 소득을 창출하는 부동산에 사용됩니다. 여기에는 부동산의 소득 잠재력과 자본화율을 평가하는 것이 포함됩니다.
▌부동산 평가에 영향을 미치는 요인
1. 위치: 위치는 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 편의시설, 학교, 일자리 센터 및 전반적인 이웃 선호도와의 근접성은 부동산 평가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 부동산 크기 및 특징: 침실 수, 욕실 수, 평방 피트 등 숙소의 크기는 매우 중요합니다. 수영장, 차고, 최신식 주방과 같은 기능도 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.
3. 부동산 상태: 감정평가 중에는 숙소의 전반적인 상태를 평가합니다. 필요한 수리나 개조가 있으면 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
4. 비교 가능한 판매: 해당 지역의 비교 대상 부동산의 최근 판매 현황은 감정평가에서 중요한 역할을 합니다. 이러한 판매는 부동산의 가치를 결정하는 데 기초가 됩니다.
5. 시장 상황: 매수자 시장이든 매도자 시장이든 부동산 시장의 상태는 평가에 영향을 미칠 수 있습니다. 매도자 시장에서는 부동산 가치가 더 높게 평가될 수 있지만, 매수자 시장에서는 평가액이 낮아질 수 있습니다.
▌부동산 투자에서 감정평가가 중요한 이유
1. 적절한 가격 설정: 판매자의 경우, 감정평가를 통해 경쟁력 있고 정확한 판매 가격을 설정할 수 있습니다. 구매자의 경우, 부동산에 대해 과다한 비용을 지불하지 않도록 보장합니다.
2. 융자: 대출 기관은 부동산에 대해 대출할 수 있는 최대 금액을 결정할 때 감정평가에 의존합니다. 감정가가 구매 가격에 미치지 못하면 융자 조건에 영향을 미치거나 대출이 거절될 수도 있습니다.
3. 협상: 감정평가는 구매자와 판매자 간의 협상을 위한 중립적인 근거를 제공합니다. 양 당사자가 부동산의 진정한 가치를 반영하는 공정한 합의에 도달할 수 있도록 도와줍니다.
4. 투자 결정: 부동산 투자자는 잠재적 투자 수익을 평가하기 위해 감정평가에 의존하는 경우가 많습니다. 정확한 감정평가는 정보에 입각한 투자 결정을 내리는 데 매우 중요합니다.
▌감정평가의 유형
1. 판매 비교 감정: 가장 일반적인 유형의 감정으로, 부동산의 공정한 시장 가치를 결정하는 데 사용됩니다. 여기에는 대상 부동산을 해당 지역에서 최근에 판매된 부동산과 비교하는 것이 포함됩니다.
2. 원가 접근법 평가: 원가 접근법은 주로 신규 부동산이나 비교 가능한 매물이 없는 경우에 사용됩니다. 이 방법은 부동산을 대체하는 데 드는 비용을 추정하고 감가상각을 조정합니다.
3. 소득 접근법 평가: 이 접근법은 임대 주택이나 상업용 부동산과 같이 소득을 창출하는 부동산에 사용됩니다. 이 방법은 부동산의 소득 잠재력과 자본화율을 평가합니다.
4. 데스크톱 평가: 데스크톱 평가는 현장 방문 없이 진행됩니다. 대신 감정인은 사용 가능한 데이터와 정보에 의존합니다.
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