해외부동산(15): 미국 부동산 투자에서 Unit(유닛)이란?

해외부동산(15): 미국 부동산 투자에서 Unit(유닛)이란?

미국 부동산 투자의 세계에서 Unit(유닛, 가구 단위를 의미, 1유닛은 1가구)이라는 용어는 기본적인 개념입니다. 노련한 투자자이든 이제 막 투자를 시작한 초보자이든, 유닛의 개념을 이해하는 것은 매우 중요합니다.

 

 

▌부동산의 '유닛' 소개

1. 유닛이란?

부동산에서 '유닛'은 일반적으로 한 부동산 내의 독립된 개별 주거 또는 업무 공간을 의미합니다. 자체 출입구, 편의시설, 유틸리티가 있는 물리적 공간일 수도 있고, 측정 및 가치 평가에 사용되는 개념적 구분일 수도 있습니다. 유닛의 개념은 부동산 유형에 따라 다양하게 해석할 수 있는 다목적 개념입니다.

 

2. 부동산에서 유닛의 중요성

유닛은 부동산 가치 평가, 임대 수익, 투자 전략의 기초가 되기 때문에 부동산에서 기본이 됩니다. 주거용, 상업용, 주상복합용, 다가구용 부동산에 투자하든, 정보에 입각한 결정을 내리고 투자 수익을 평가하려면 유닛의 개념을 이해하는 것이 필수적입니다.

 

 

▌부동산의 유닛 유형

1. 주거용 유닛

주거용 부동산에서 유닛은 일반적으로 더 큰 구조물 내의 단일 주택 단위를 의미합니다. 여기에는 아파트, 콘도미니엄, 타운하우스, 단독주택, 심지어 이동식 주택도 포함될 수 있습니다. 주거용 유닛은 일반적으로 임대 수익이나 주 거주지로 사용됩니다.

 

2. 상업용 유닛

상업용 부동산에서 유닛은 상업용 부동산 내의 비즈니스 공간 또는 상점을 의미합니다. 상업용 유닛은 크기와 레이아웃이 다양하며 비즈니스, 사무실 또는 소매점에 임대되는 경우가 많습니다. 상업용 유닛은 쇼핑센터, 오피스 빌딩, 산업단지 등에서 찾을 수 있습니다.

 

3. 복합 용도 유닛

복합용도 부동산은 동일한 건물 또는 단지 내에 주거용과 상업용 유닛이 결합된 부동산입니다. 이 개념은 거주자들이 가까운 곳에서 생활하고, 일하고, 쇼핑할 수 있는 역동적이고 독립적인 커뮤니티를 조성하는 것을 목표로 합니다. 복합용도 유닛에는 소매점이나 사무실 공간 위의 아파트가 포함될 수 있습니다.

 

4. 다가구 유닛

다가구 유닛은 주거용 유닛의 하위 집합이지만 부동산 투자에 있어 그 중요성 때문에 특별히 언급할 가치가 있습니다. 이러한 유닛은 아파트 건물이나 다세대 주택과 같이 동일한 부동산 내에 여러 개의 주택으로 구성되어 있습니다. 다가구 주택은 임대 수익의 잠재력과 규모의 경제로 인해 투자자들 사이에서 인기가 높습니다.

 

 

▌유닛과 관련된 투자 전략

1. 매수 후 보유

매수 후 보유 전략을 따르는 투자자는 임대 수익과 장기적인 가치 상승을 목표로 장기간 보유할 의도로 유닛을 구입합니다. 꾸준한 현금 흐름과 시간이 지남에 따라 자산을 쌓는 데 중점을 둡니다.

 

2. 픽스 앤 플립

픽스 앤 플립 투자자는 일반적으로 부실 부동산을 매입하여 개선한 후 이를 매각하여 수익을 창출합니다. 이 전략에서는 유닛이 필수적이지만, 전체 부동산을 개선하고 전체 가치를 높이는 것이 목표인 경우가 많습니다.

 

3. 임대 부동산

임대 부동산에 대한 투자는 임대 수익을 창출하는 것을 주된 목적으로 유닛을 구입하는 것을 포함합니다. 투자자는 전략과 시장 상황에 따라 단독주택 임대, 다가구 주택, 휴가용 임대 중에서 선택할 수 있습니다.

 

4. 유닛 확장

일부 투자자는 기존 부동산에 더 많은 유닛을 추가하거나 활용도가 낮은 공간을 임대 가능한 유닛으로 전환하는 데 집중합니다. 이 전략은 추가 부동산을 구입하지 않고도 임대 수익과 부동산 가치를 극대화하는 것을 목표로 합니다.

 

 

▌유닛으로 수익률 및 가치 평가 계산하기

1. 총 임대료 승수(GRM)

GRM은 임대 수입을 기준으로 임대 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 간단한 지표입니다. 이는 부동산의 구매 가격을 연간 총 임대 수입으로 나누어 계산합니다. GRM은 소득 잠재력을 기준으로 부동산의 상대적 가치를 빠르게 비교할 수 있는 방법을 제공합니다.

 

2. 자본화율(캡 레이트)

자본화율은 부동산 투자자에게 중요한 도구입니다. 자본화율은 부동산의 순영업수익(NOI)을 현재 시장 가치 또는 취득 비용으로 나누어 잠재적인 투자 수익을 측정합니다. 캡률은 투자자가 투자 부동산의 수익성을 평가하는 데 도움이 됩니다.

 

3. 유닛당 가격

여러 유닛이 있는 부동산의 경우, 유닛당 가격은 각 개별 유닛의 비용을 평가하는 데 유용한 지표입니다. 유닛 당 가격은 부동산의 구매 가격을 총 유닛 수로 나누어 계산합니다. 이 지표는 투자자가 여러 다세대 주택을 비교하고 잠재적인 할인 혜택을 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

 

▌규정 및 법적 고려사항

1. 조닝(Zoning) 규정

조닝 법은 부동산의 사용 방법과 특정 지역에서 허용되는 유닛 유형을 규정합니다. 부동산 사용 및 개발 잠재력을 고려할 때는 조닝 규정을 이해하는 것이 중요합니다.

 

2. 세입자 법률

임차인 관련 법률은 주와 지역마다 다르며, 임대인과 임차인의 권리와 책임에 관한 사항을 규정합니다. 이러한 법률을 숙지하여 규정을 준수하고 투자를 보호하세요.

 

3. 콘도 및 HOA 규정

주택소유자 협회(HOA)가 관리하는 콘도나 부동산에 투자하는 경우 해당 규정과 수수료에 유의하세요. 이러한 협회에는 유닛 사용, 유지보수 및 공용 공간에 관한 규칙이 있는 경우가 많습니다.

 

4. 라이선스 및 허가

숙소를 합법적으로 운영하려면 필요한 인허가 및 허가를 취득하는 것이 필수적입니다. 숙소 유형과 위치에 따라 리노베이션, 임대 운영 또는 특정 사업 활동에 대한 허가가 필요할 수 있습니다.

 

 

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