해외부동산(2): 외국인 부동산 투자자를 위한 미국 세법 5가지 팁
미국에 투자하는 외국인 부동산 투자자는 미국 세법을 준수해야 합니다. 미국 세법은 복잡하기 때문에 외국인 투자자는 투자에 따른 세금 영향을 반드시 이해해야 합니다. 이번 글에서는 외국인 부동산 투자자를 위한 미국 세법 팁 5가지를 소개합니다.
▌외국인 부동산 투자자를 위한 미국 세법 팁
1. 세금 거주 자격 결정
외국인 부동산 투자자를 위한 첫 번째 팁은 자신의 납세자 거주 자격을 확인하는 것입니다. 납세자 거주 여부에 따라 미국 부동산 투자에 대해 납부해야 할 세금이 결정됩니다. 납세자 거주 여부는 미국 체류 일수와 영주권 보유 여부 또는 미국 내 실질적인 거주 여부라는 두 가지 요소에 따라 달라집니다.
한 해 동안 미국에서 183일 이상 체류하는 경우 해당 연도의 미국 세금 거주자로 간주됩니다. 영주권을 소지한 경우 미국 체류 일수에 관계없이 미국 세금 거주자로 간주됩니다. 미국 거주자가 아닌 경우, 미국 부동산 투자에 대해 원천징수 세금이 부과됩니다. 원천징수 세율은 일반적으로 총 임대 소득 또는 부동산 매각 총 수익의 30%입니다.
원천징수세 납부를 피하기 위해 외국인 투자자는 양식 W-8ECI(미국 내 무역 또는 사업 수행과 실질적으로 관련된 소득에 대한 외국인의 원천징수 면제 청구 증명서)를 제출하여 원천징수세율 인하를 신청할 수 있습니다. 이 양식을 통해 외국인 투자자는 총액 대신 순 임대 소득 또는 순 자본 이득에 대한 세금을 납부할 수 있습니다.
2. FIRPTA 규정 이해
외국인 부동산 투자자를 위한 두 번째 팁은 외국인 부동산 투자 세법(FIRPTA) 규정을 이해하는 것입니다. FIRPTA는 외국인 투자자가 미국 부동산을 판매할 때 세금을 납부하도록 규정하는 미국 세법입니다.
FIRPTA에 따라 외국인 투자자가 미국 부동산을 매각할 경우, 구매자는 총 수익금의 15%를 원천징수하여 국세청(IRS)에 송금해야 합니다. 그런 다음 외국인 투자자는 미국 세금 신고서를 제출하고 부동산 매각으로 실현된 이익에 대한 세금을 납부해야 합니다. 원천징수 금액이 납부할 세금보다 많은 경우 외국인 투자자는 국세청에 환급을 청구할 수 있습니다.
그러나 외국인 투자자가 미국과 본국 간의 조세 조약에 따라 원천징수 세율 감면 혜택을 받을 자격이 있는 경우 IRS에 원천징수 증명서를 신청할 수 있습니다. 이 증명서를 통해 구매자는 감면된 세액을 원천징수할 수 있으며, 외국인 투자자는 미국 세금 신고 시 나머지 세금을 납부하게 됩니다.
3. 미국 LLC 설립 고려
외국인 부동산 투자자를 위한 세 번째 팁은 미국 유한책임회사(LLC) 설립을 고려하는 것입니다. 미국 LLC를 설립하면 외국인 투자자에게 책임 보호 및 세금 효율성 등 여러 가지 이점을 제공할 수 있습니다. 미국 LLC는 외국인 투자자에게 책임 보호를 제공할 수 있습니다. LLC가 소송을 당하더라도 외국인 투자자의 개인 자산은 위험에 처하지 않습니다. 대신 LLC의 자산이 위험에 처하게 됩니다.
미국 LLC는 또한 외국인 투자자에게 세금 효율성을 제공할 수 있습니다. 기본적으로 미국 LLC는 세금 목적상 패스스루 법인으로 간주됩니다. 즉, LLC 자체는 소득에 대해 세금을 납부하지 않습니다. 대신 소득은 LLC의 소유주에게 전달되며, 소유주는 개별 세금 신고서에 이를 보고합니다.
외국인 투자자는 LLC를 법인으로 과세하도록 선택할 수도 있습니다. 이는 외국인 투자자가 미국의 높은 세율을 적용받는 경우 유용할 수 있습니다. LLC를 법인으로 과세하도록 선택하면 LLC는 낮은 법인 세율로 소득에 대한 세금을 납부할 수 있습니다.
4. 미국 부동산 세법 숙지하기
외국인 부동산 투자자를 위한 네 번째 팁은 미국 부동산 세법을 숙지하는 것입니다. 미국 부동산세는 사망 시 재산 양도에 대한 세금입니다. 외국인 투자자가 사망 당시 미국 부동산을 소유하고 있다면 그 재산에 미국 유산세가 부과될 수 있습니다.
미국 부동산세는 공정시장가액이 특정 한도를 초과하는 미국 부동산을 소유한 미국 시민권자 및 비거주자에게 적용됩니다. 2021년 기준은 $60,000입니다. 외국인 투자자의 미국 부동산의 공정 시장 가치가 이 한도를 초과하는 경우, 해당 부동산에 미국 부동산세가 부과될 수 있습니다.
미국 시민권자 및 비거주자에 대한 미국 부동산 세율은 일반적으로 40%입니다. 그러나 미국 부동산 세금을 줄이거나 면제받을 수 있는 면제 및 공제 혜택이 있습니다.
외국인 투자자는 다양한 부동산 계획 전략을 사용하여 미국 유산세 납세의무를 최소화할 수 있습니다. 이러한 전략에는 신탁을 설정하거나, 생전에 자산을 증여하거나, 미국 유산세 납부를 위해 생명보험에 가입하는 것이 포함될 수 있습니다.
5. 미국 세무 전문가 고용
외국인 부동산 투자자를 위한 다섯 번째이자 마지막 팁은 미국 세무사를 고용하는 것입니다. 미국 세법은 복잡하기 때문에 외국인 투자자가 도움 없이 미국 세금 시스템을 탐색하는 것은 어려울 수 있습니다.
미국 세무사는 외국인 투자자에게 투자 구조를 짜고, 세금 부담을 줄이고, 미국 세법을 준수하는 방법에 대한 유용한 지침을 제공할 수 있습니다. 또한 미국 세금 신고서 작성 및 제출을 지원하고 외국인 투자자가 미국 납세 의무를 이행하고 있는지 확인할 수 있습니다.
외국인 투자자는 미국 세무사를 선택할 때 외국인 고객과 함께 일한 경험이 있고 미국 및 국제 세법을 모두 잘 알고 있는 사람을 찾아야 합니다.
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