해외부동산(7): 미국 부동산거래에서 Multi Family(멀티 패밀리, 다가구가 사는 다세대주택)란?
부동산 투자는 부를 축적하거나, 불로소득을 창출하거나, 투자 포트폴리오를 다각화하려는 투자자에게 다양한 기회를 제공합니다. 미국에서 인기 있는 부동산 투자 중 하나는 다세대주택 투자입니다. 이 글에서는 미국 부동산에서 Multi Family(멀티 패밀리, 다가구가 사는 다세대주택)의 의미, 이 투자 전략의 장점과 생각해 볼 점들에 대해 알아보겠습니다.
▌다세대주택이란?
• 다세대주택 정의
다세대주택은 단일 건물 또는 단지 내에 여러 가구(유닛) 또는 가족을 수용하도록 설계된 주거용 부동산을 말합니다. 이러한 부동산은 각 가족에게 별도의 주거 공간을 제공하므로 단독주택과 구별됩니다.
• 다세대주택의 유형
다세대주택은 다음과 같은 다양한 형태로 제공됩니다.
듀플렉스: 이러한 숙소는 같은 건물 내에 두 개의 개별 주거 유닛으로 구성되며, 종종 나란히 있는 경우가 많습니다.
트리플렉스: 트리플렉스는 하나의 건물 내에 3개의 개별 거주 유닛이 있습니다.
포플렉스(쿼드플렉스): 포플렉스는 일반적으로 나란히 또는 쌓아 올린 구성으로 배열된 4개의 개별 주거 공간을 제공합니다.
아파트 건물: 아파트 건물은 더 많은 세입자를 수용하기 위해 여러 층과 수많은 유닛으로 구성된 대형 다세대주택입니다.
• 다세대주택의 주요 특징
다세대주택은 몇 가지 공통된 특징을 가지고 있습니다.
공유 편의시설: 부동산에 따라 세입자는 세탁 시설, 주차 공간, 레크리에이션 공간과 같은 공용 편의시설을 이용할 수 있습니다.
임대 수입: 투자자는 여러 임차인으로부터 수입을 얻으므로 다양한 수익원을 확보할 수 있습니다.
부동산 관리: 다세대주택은 임차인의 요구사항, 유지보수, 임대료 징수 등을 처리하기 위해 전문적인 부동산 관리 서비스가 필요한 경우가 많습니다.
규모: 다가구 투자는 규모의 경제를 제공하므로 한 지붕 아래 또는 한 단지 내에서 여러 유닛을 관리할 수 있습니다.
▌다세대주택에 투자하는 이유는?
• 다각화 및 위험 완화
다세대주택은 여러 임대 유닛과 임차인에 위험을 분산하여 다각화를 제공합니다. 이렇게 하면 한 세입자의 공실이나 미납이 전체 수입에 미치는 영향을 줄일 수 있습니다.
• 일정한 임대 수익
다가구 주택은 일반적으로 꾸준한 임대 수입을 창출합니다. 한 유닛이 공실이 되더라도 다른 유닛의 수입이 손실을 상쇄하는 데 도움이 될 수 있습니다.
• 규모의 경제
투자자는 규모의 경제로 인한 비용 절감의 혜택을 누릴 수 있습니다. 단독주택에 비해 유닛당 유지보수 및 운영 비용이 낮은 경우가 많습니다.
• 세금 혜택
다가구 투자자는 모기지 이자, 재산세, 감가상각비 공제 등 다양한 세금 혜택을 누릴 수 있습니다. 이러한 이점을 극대화하려면 세무 전문가와 상담하세요.
▌다세대주택 투자의 생각해 볼 점들
• 부동산 관리
여러 세입자와 유닛을 관리하는 일은 복잡하고 시간이 많이 소요될 수 있습니다. 투자자는 일상적인 업무를 처리하기 위해 자산 관리 회사를 고용하는 경우가 많습니다.
• 세입자 이직률
임차인의 잦은 이직은 공실 기간 증가와 이직 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 효과적인 임차인 선별 및 유지 전략이 필수적입니다.
• 시장 위험
다세대주택은 시장 동향과 경제 상황에 영향을 받습니다. 성공을 위해서는 현지 시장의 역학을 이해하는 것이 중요합니다.
• 규제 및 규정 준수
다세대주택은 세입자 권리, 구역법, 건축법 등 다양한 규제의 적용을 받습니다. 법적 문제를 피하려면 규정을 준수하는 것이 필수적입니다.
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